华尔街掠夺式收购拉斯维加斯房产

拉斯维加斯的房地产市场长期因量多又价美物廉吸引各州人士，更成为了华尔街财团竞相收购的热门标的，然而这个现象剥夺了想在此安居者拥有住屋的机会，对此，官员正积极提案，希望透过立法规范，对抗华尔街这个隐形的大房东，防止维加斯的房市继续遭其掠夺。

拉斯维加斯房地产经纪人诺亚·埃雷拉 (Noah Herrera) 近来注意到当前的情况和2008-09 年经济危机前的房地产市场有一些令人毛骨悚然的相似之处。此前，华尔街将高风险的次级抵押贷款包装成房贷支持性证券。现在，华尔街大量购置入门价位的房屋，以所谓的掠夺性方式将其出租，并包装为租金支持性证券。

在维加斯工作了20 多年的拉斯维加斯房地产经纪人史蒂夫·霍克斯(Steve Hawks) 表示，他看到许多华尔街对冲基金购买房屋，然后出租给他们最终在销售过程中出价更高的人。「华尔街对冲基金已经彻底摧毁了我们所知的传统房地产周期和产业，」他说。

拉斯维加斯内华达大学(UNLV )利德房地产中心主任麦考伊( Shawn McCoy )表示，投资集团和对冲基金目前在克拉克县拥有约 8 万套单户住宅，约占该县 56.3 万套房屋存量的 14%。 自 1988年以来，这些财团购买的房屋占克拉克县所有房屋的近 10%。

麦考伊将对冲基金定义为在过去 10 年购买了超过 5 处房产的任何实体。根据 他从克拉克县评估办公室获得的数据，自 2012 年以来平均约 13% 的单户住宅销售由投资者完成。

疫情爆发后引发了另一波投资客买房的热潮，投资者购买量在 2021 年达到高峰，占维加斯谷所有房屋销售量的近 18%。 进入 2022 年和 2023 年第一季度，这一份额下降了约 1.5 个百分点。

然而，自2021 年以来，投资者在内华达州南部20 个不同邮递区号的房屋中购买的份额超过20%，其中三个邮递区号占据了大部分购买量：89149（拉斯维加斯谷西北部）、89031（拉斯维加斯谷北部）和89113（Enterprise）。

自 1988 年以来，投资集团总共购买了克拉克县 91,644 套单户住宅。 麦考伊表示，许多投资者经常用各种有限责任公司(LLC)购买房产以限制责任，因此他的数据实际上是保守估计，投资者购买的数量可能更高。

「自 1988 年以来，投资者购买的房屋中有 77% 再也没有出售过，这表明投资者购买的房屋中约有四分之三是作为长期租赁持有的，」他说。

霍克斯表示，这扭曲了市场，并为普通购屋者创造新的竞争水平和负担，他们一开始想买房，现在被迫租房。 「例如，首购族不再有经济实惠的入门级住宅可买。 由于缺乏50万美元以下的入门级住宅，想要缩小规模的屋主也不再认为值得这么做。」

「华尔街房东买下的房产已永远从可供一般人购买的供应池中剔除。 过去，住在这些入门级住宅的屋主们会从中受益，并可以选择换屋升级。 如今，他们却陷入了华尔街财主的恶性循环。”

内华达州参议员迪娜·尼尔(D-North Las Vegas) 提出了第395 号法案，该法案将帮助追踪和限制投资者在内华达州房地产市场的购买，该法案提交给州长乔·隆巴多(Joe Lombardo)后于今年6 月遭到否决。

隆巴多表示，该法案将限制一年内可购买的住宅单位数量，如此一来，会减少从进行房地产交易的企业中征收的数百万美元商业税收入。

那么华尔街为什么要买你的房子？「华尔街正在再次摧毁主街，」埃雷拉说。

“这有点难以接受，归根结底，这就是资本主义。”

除了埃雷拉，许多其他拉斯维加斯谷的房地产经纪人也都在谴责这场游戏中的新玩家——价值数十亿美元的华尔街对冲基金和现金充裕的投资者——大肆购买维加斯房产加上激进的租赁策略，将一般购屋者排挤出市场。

疫情爆发后引发了另一波投资客买房的热潮，线上房地产经纪公司 Redfin 表示，疫情在全国范围内引发了投资者购买热潮，Redfin 估计 2022 年第一季度，投资者或华尔街对冲基金购买了全国大都市五分之一的房产，房屋销售额达到500亿美元。

Redfin 估计最高可能是 2021 年第三季度，当时投资者在美国购买了近 10 万套单户住宅。一些主要目标是拉斯维加斯和凤凰城等不断发展的阳光地带城市以及北卡罗来纳州夏洛特等其他二级市场。

Redfin 驻拉斯维加斯房地产经纪人史丹(Shay Stein )表示，由于高利率导致市场放缓，投资者和对冲基金买家最近的购买意愿减弱。然而，直到去年七月，他们还是整个山谷的主要参与者。

史丹说，她第一次遇到对冲基金买家是在 2011 年，当时她第一次获得出售房地产的许可，但在疫情期间抵押贷款利率暴跌时注意到对冲基金买家的数量急剧增加。“从 2020 年中期到 2022 年初，当利率开始上升时，对冲基金购买了大量房产，并立即将其转化为租金，从而让当地买家望而却步。

“现在我们的大部分房屋都归投资者所有。” 史丹表示，他们的目标是低于房屋售价中位数 447,435 美元的单户“入门房”，有时会出租给出价高于这些房产的同一群人，进一步收紧供应量。

专家表示，投资集团也在新建独立屋上市之前进行抢购。「去年 7 月前，他们击败许多一般买主，出的价实际上和市场价值无关，因为他们的估值不同，」史坦说。 「他们把房产化成了租金，所以他们的看法与自住屋主非常不同，对冲基金无所谓。 如果他们知道可以以特定价格租出去一套房子，就会以此为基础出价。 他们不太担心价格，因为这是买入持有的情况。”

史坦表示，在购买狂潮的顶峰时期，几乎每天都看到这样的场景。「眼睁睁地看着人们失去了世代财富的积累，而这些对冲基金吃掉了越来越多的库存，真是令人心痛。”

CoStar Group Inc. 4 月的一份报告称，华尔街对冲基金在美国住宅房地产市场的行动还远未结束，该报告称价值数十亿美元的投资公司Blackstone（据信是大多数市场上最大的参与者）已筹集了另外30 美元数十亿资金投入住宅而不是零售和办公空间。

埃雷拉表示，归根结底，受到伤害的是普通公民，唯一能阻止投资者继续在全国购买房产的是政府干预。他提出了各种可能的解决方案，包括保护首次购屋者、限制上市前 30 天内向个人出售住宅房产或限制对冲基金可以购买的房产数量等。

「不幸的现实是，除非州立法机关介入帮助其实际消费者和选民，否则我认为对冲基金在未来 10 年内将拥有主要立足点，而且许多主要对冲基金也拥有自己的物业管理公司，」埃雷拉说。 “他们提高租金，是造成租金问题的始作俑者。”

史坦表示，财团正在对这些房产采取某种长期持有策略，而且绝对不会炒房以短期获利。 她说，作为疫情后的新常态，这是当地房地产市场现在必须应对的事情，而且似乎没有任何结束的迹象。

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