换房如炒股 华尔街集团一天内买下264套维加斯房屋

2023 年夏季，一家华尔街支持的地产投资公司在克拉克县一口气地买下了264套住屋。

根据一项克拉克县房地产记录显示，总部位于迈阿密的投资公司喜达屋资本集团(Starwood Capital Group)去年以 9,800 万美元的价格将克拉克县的 264 套房屋卖给了总部位于达拉斯的 Invitation Homes。

房产记录显示，该交易由三笔独立交易组成，均于 7 月 18 日这天内完成。 最大的销售金额为 155 套房屋，售价为 5,750 万美元；第二位为 70 套房屋，售价为 2,630 万美元；第三位为 39 套房屋，售价为 1,410 万美元。

售出的房屋大部分位于拉斯维加斯市（94 套），其次是北拉斯维加斯市（77 套）。每套房屋的价格范围约为292,000 美元至694,000 美元，平均价格为371,514美元。

此次出售是喜达屋资本与Invitation Homes 之间一项规模大得多的交易的一部分，该交易以6.5 亿美元的价格交换了由近1,900 套单户出租房屋组成的投资组合，其中绝大多数位于阳光地带，包括德州、佛罗里达州、凤凰城、拉斯维加斯和洛杉矶。

早在 2009 年，华尔街支持的对冲基金、企业房东和现金充裕的投资者就一直在全国各地购买独立屋住宅，专家表示，这意味着市场上可供家庭购买的房屋减少。

这也可能导致拉斯维加斯谷等地区的租金上涨和经济适用房减少。 大都会人寿投资管理公司的一项研究显示，到 2030 年，这些公司可能拥有美国近 40% 的房屋。

关于此次 9,800 万美元的出售，Invitation Homes 的一位代表表示，此次收购是「跨多个市场的更大规模投资组合收购」的一部分，但拒绝就该交易发表进一步评论。 根据其最新财报，截至 2023 年第三季度，该公司已斥资 8.54 亿美元购买了 2,291 套房屋，其中包括拉斯维加斯谷的 264 套房屋。 喜达屋资本也拒绝对此发表评论。

在拉斯维加斯谷工作了近30年的房地产经纪人诺亚•埃雷拉表示，华尔街支持的对冲基金和大型企业房东在2008-09年经济大衰退后首次涉足房地产市场，当时房地产价值在全国均已触底。

埃雷拉表示，在 2008-09 年的最初购买阶段，他曾与几家企业房东合作，他们告诉他，将会在五年内转售所购买的房产。 但他说，这些房东从未将这些房屋重新推出市场。

他说，美国企业涉足住宅房地产最让他害怕的是所谓的“租金支持证券”，像 Invitation Homes这样的公司正在向投资者出售这种证券。 该产品与抵押贷款支持证券有许多相似之处，而抵押贷款支持证券是 2008-09 年房地产市场崩盘期间下跌的之一。

“他们把这些房屋变成了抵押租赁义务。 他们已经抵押了这些房屋，他们正在做的就是像交易股票一样交换房屋。”

Invitation拥有几间房子？罗格斯大学研究员 Eric Seymour 与《拉斯维加斯评论杂志》联合编制了数据，他表示，Invitation Homes 目前在克拉克县拥有约3,500 套房屋，这一数字自2019年以来开始激增，当时他们拥有的房屋不足3,100 套。 这使其成为克拉克县第二大的单户出租屋所有者。

Progress Residential 目前是克拉克县最大的企业房东，拥有 超过3,700套房屋，是 2019 年其投资组合的两倍多。

Seymour 表示，喜达屋最近从亚利桑那州斯科茨代尔的 Progress Residential 购买了一些房产，该公司在 30 个都会区建造并拥有超过 85,000 套出租型独立屋。 他补充说，这是当今房地产市场的常态，因为价值数十亿美元的大型公司正在像股票一样交换房屋存量。

他说：“像 Invitation 和 Progress 这样的大型独立屋房东在止赎危机后首先以折扣价购买房屋，从而累积库存。”此后，他们主要透过收购竞争对手公司来实现成长。 当这些公司作为房东入驻时，他们也与竞争对手公司进行大宗交易，以扩大或缩小在特定市场的影响力。 他们本质上是在相互交易，以提高整体库存的绩效。”

内华达大学维加斯分校(UNLV )的 Lied 房地产中心主任 Shawn McCoy 估计，投资者（过去 5 年内购买过 10 套以上房屋的任何人）拥有克拉克县所有独立屋住宅的约 15%，这一数字自大衰退以来一直在稳步上升。

但对内华达大学里诺分校的经济学教授马克‧平格尔来说，这种交换可能不是该公司投资的最佳报酬率。 平均每套房屋售价约为 37 万美元，Invitation Homes 网站上列出的许多租金平均价格约为 2,600 美元，这使得这些公司的投资回报率较低，约为 5%。

平格尔说：“他们肯定认为这些房屋的价格从长远来看将会上涨。这似乎不是一笔很好的财务交易。”

但由于人们需要居住的地方，经济学家最终认为营收是相对安全的。

但平格尔表示，尽管这种企业集团房东一次交换数百套房屋，他并不关心这些公司在做什么，并认为这“只是杯水车薪”，因为克拉克县有超过 25 万套房屋。 他也不认为目前有垄断风险，因为该地区有许多竞争公司。

平格尔说：「对我来说，你会看到更多的人住在公寓大楼里，而不是独立屋住宅，你会看到更高的比例住在公寓大楼里。」他指出，住房拥有率将会下降。

全国各地的政客和住房倡导者指出，美国房屋的企业所有权不断增加，是包括克拉克县在内的美国许多主要城市和县房价和租金上涨的原因。

美国内华达州民主党众议员史蒂文•霍斯福德（Steven Horsford）代表内华达州第四国会选区，包括北拉斯维加斯，克拉克县大多数企业拥有的独立屋出租房都居住在这里，他表示，他从选民那里听到的最大担忧之一是高房价租金成本和获得经济适用住房的机会。

霍斯福德于 2023 年初重新引入了名为《住房监督和减少剥削 (HOME) 法案》的立法，指出「大型机构投机者」正在以惊人的速度购买美国房地产市场。 该法案旨在透过对房地产市场建立机构监督来帮助保护美国人，例如允许美国住房和城市发展部调查企业房东的购买行为并消除市场操纵行为。

霍斯福德在给《评论杂志》的声明中表示：”我继续呼吁联邦调查企业房东是否人为抬高租金和房产成本，或系统性地针对某些有色人种社区、单亲妈妈或退休人员。 这些大宗交易证明，一旦州外企业投机者购买了房屋，它就不太可能重新出现在普通工薪家庭的房地产市场上，人为降低了内华达州南部本已严峻的住房供应。”

全国低收入住房联盟估计，克拉克县已经短缺 80,000 多套经济适用房，而且这个数字多年来一直在增加。

霍斯福德表示，”上届国会上，在主席玛克辛沃特斯 (Maxine Waters) 的领导下，金融服务委员会就此主题举行了听证会。 Progress Residential 和 Invitation Homes 被纳入委员会进行的研究中，结果表明这些公司的费用较高，驱逐率高于平均水平，而且更有可能造成低收入租房的成本负担。”

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